中国近代商品经济的发展历程，深刻塑造了市场结构的演变模式，而房地产作为国民经济的重要支柱，其当前所呈现的显著分化态势，亦可在此历史脉络中找到根源与启示。自晚清门户开放至改革开放，商品经济的萌芽、中断与复兴，为理解今日房地产业的格局提供了独特的历史视角。

近代中国商品经济的起步，伴随着外来资本与本土商业的艰难融合。通商口岸的设立催生了早期的土地有偿使用和房产交易，上海、天津等地的租界与华界出现了最初的不动产市场雏形。这一时期的房地产活动具有强烈的殖民性与地域局限性，市场发育极不均衡，已在微观层面预示了“分化”的基因——核心通商口岸与广袤内陆、少数权贵资本与普通民众之间，在资产占有与价值增长上存在着天壤之别。

计划经济时代，住房与土地退出了商品范畴，成为福利分配的一部分，市场机制暂时沉寂。城乡二元结构被固化，基础设施与资源投入在城市间、区域间存在巨大差异，这为改革开放后房地产市场重启时的非均衡发展埋下了历史伏笔。当商品经济在改革开放浪潮中复苏，住房市场化改革逐步推进，被长期压抑的居住需求与土地价值如火山喷发。早期房地产市场近乎普涨，但历史积淀的区位优势、政策倾斜的资源分配，使得部分城市（尤其是近代已有商业基础的口岸城市及政治中心）的房地产价值率先起飞，拉开了分化的序幕。

进入21世纪，尤其是近十年，房地产行业的分化态势全面加剧，并呈现出多层次、多维度的特征。这本质上是商品经济高度发展后，市场从粗放扩张转向精细结构的必然结果。是城市能级的分化。一线与核心二线城市凭借历史积累的产业、人才、资本和公共服务优势，其房地产市场展现出较强的抗风险能力和增值潜力，这与近代以来这些区域作为经济枢纽的地位一脉相承。而大量三四线城市及非都市圈城镇，在历史积淀不足、产业支撑薄弱的背景下，需求趋于饱和，市场面临调整压力。是企业主体的分化。行业竞争从土地与资金的比拼，转向产品力、运营力与财务稳健性的综合较量。这与近代民族工商业在竞争中优胜劣汰的历史逻辑相似，具备卓越管理能力、战略远见和风险控制能力的房企正在穿越周期，而高杠杆、粗放发展的企业则面临出清。是产品与业态的分化。随着商品经济的发展和居民需求的升级，房地产已从单纯的居住属性，衍生出改善、养老、文旅、产业载体等多元化功能。能够精准把握细分市场需求、提供高品质产品与服务的企业，将在分化市场中赢得立足之地，这呼应了近代上海等地华商在竞争中通过产品创新谋求发展的历史经验。

纵观历史，商品经济演进的本质是效率提升与资源优化配置，其过程必然伴随着结构性的分化与整合。中国房地产行业当前的分化，是市场从“黄金时代”的普惠增长，迈向“白银时代”精益发展的深刻调整。它要求参与者（无论是企业、城市还是投资者）必须尊重市场规律，深刻理解不同区域、不同细分市场的内在价值驱动逻辑。房地产行业将在分化中重塑格局：优势区域的核心资产将持续体现其稀缺价值，优质企业将通过专业化、精细化运营构建护城河，而产品的创新与服务的升级将成为竞争的关键。这一过程虽有阵痛，但却是行业走向成熟、实现长期健康发展的必由之路，也是中国近代商品经济波澜壮阔历史在当今一个重要领域的生动延续与深刻映照。